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深圳著名城中村拆除重建 或将诞生1878个亿万富翁

发布时间:2019-09-24 10:19:43    来源于:中国新闻周刊    作者:程昕明

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  珠海房产之窗讯 一“石”激起千层浪。


  作为市中心著名的城中村、深圳“旧改航母”,白石洲终于要拆除重建了,这是一场始于14年前的旧梦。


  “海湾沙洲,山顶白石”,根据地方志记载,村前小山顶上悬立的一块大白石头是白石洲地名的由来。这片0。6平方公里的土地早已被符号化。对于原住民而言,它是故土、辛酸过往和通往未来的船票;对于“深漂”而言,它是梦开始的地方;在城市管理者看来,它如同深南大道上的脂肪瘤;在艺术家和学者眼里,这里又是创作和研究的沃土……白石洲如同一块五色石,不同的话语体系在这里交织。


  同样缠绕在一起的,还有深圳这座“奇迹之城”的历史叙事和未来追问:不同的利益主体,如何在这里同“洲”共济?因为历史遗留问题延宕十多年的旧改如何破题?一座移民城市,如何让外来人口同步跟上城市成长的节奏,而不是在城市更新中被遗弃?


  清租难题


  白石洲横跨深南大道。路南是真正的白石洲村,紧邻世界之窗、深圳湾公园。路北则是此次列入拆迁重建范围的上白石、下白石等四个自然村。南北片区统称沙河五村,隶属沙河街道。和深圳其他地方一样,本地人是这里的“少数群体”,外来人口占绝大多数。高峰时期,这里住了15万人,被称为“深漂第一站”。


  即便是一个初来乍到者,也很容易融入这里。地铁1号线白石洲站A口出来顺着沙河街往前走,一路上有便宜又美味的小吃,廉价而实用的生活用品,惠而不费的理发店、美甲店……二层高的江南百货是这里的地标建筑,门前的小广场白天是孩子们的游乐场,晚上则是广场舞爱好者的天堂。


  握手楼、亲嘴楼林立,狭长的菜市场如同一条毛细血管连通整个社区。案板上,收拾得干干净净的鸡鸭鹅整整齐齐排列成行。这里拥挤不堪却又溢满人间烟火。


  6月份开始,一纸清租通知打乱了这里的日常。已经签订了拆迁补偿协议的房东们用一张A4纸和大同小异的措辞通知租户:本村的城市更新工作已经正式启动,请在9月底之前结清租金和水电费搬离本楼。


  十四年间断断续续的拆迁传闻突然成为现实。搬家的车辆、拉着行李箱的人成了沙河街最寻常的景象。从湛江到深圳打工五六年的发廊小哥拖着箱子搬到北边的西丽去了,被问离开白石洲会不会有点不舍?他笑笑说:“还好吧!漂泊,哪里都一样的。”


  官方数据显示,白石洲北区四村原有居住人口8.3万,自6月30日清租开始以来人口持续减少。截至9月10日,合计减少28731人。


  商户和学生家庭是受冲击最大的两个群体,与发廊小哥这样的“浮萍”相比,他们更像是在白石洲生了根的人。很多商铺门口都挂上了清仓甩货的招牌。正在甩货的一家服装店老板说,刚签了两年房租,花了五六万重新装修这家店,开张一个月就遇上拆迁。“原本我们以为不会拆,因为门口还在修路。之前有人开价60万转让费我都没舍得转,现在悔都悔死了。”


  “好多年了,一直说要拆也没拆啊!”老板在这里开服装店已近十年。以前生意好的时候每天流水好几千,现在年轻人都搬走了,就算甩货每天也只能卖几百块。“连房租都不够!”老板叹气,每个月算上水电,房租将近两万元。


  离店面不远的老楼里住着老板的父母,他们二十多岁离开揭阳老家在外打拼,好不容易把儿女拉扯大,没想到如今又要带着最小的孙子回老家了。可是老家什么也没有,不是万不得已,他们根本不想回去。陋室一角堆放着老人收拾好的行李,这个十口之家暂时是没办法“整整齐齐”在一起了。


  许多学生家长也感到措手不及。深圳学位紧张众所周知,作为城中村的白石洲却为众多打工子弟提供了入学机会,原因之一就是附近的富裕家庭大多选择让子女就读私立学校,给公立校空出不少名额。一位家长告诉《中国新闻周刊》,深圳实行积分入学,别的地方可能二百多分都入不了学,在白石洲三十多分就够了。


  这次改造其实并不会导致孩子们失学。白石洲改造现场工作组对《中国新闻周刊》表示,拆迁不涉及学校拆除,学生上学不受影响。但家庭搬迁,却意味着生活成本和时间成本的大幅上升。因此,在拆迁初期他们的反弹也最强烈。商户群、家长群,一个个微信群建起来了,真真假假的消息满天飞,到市里、省里上访的也有不少。


  对于白石洲城市更新现场工作组而言,这些矛盾有些在情理之中,有些在意料之外。“租户提这么多诉求的,在其他地方很少见到。”从沙河街道到白石洲担任现场工作组组长的邹晓明坦言。


  工作组表示,根据深圳市以往惯例,清租期一般为两个月,白石洲已经多给了一个月。“考虑到白石洲租户比较多,要避免8万多人潮水式的涌出。”邹晓明说。


  作为政府派出机构,现场工作组承担着各方利益协调人的角色,对清租中出现的问题及时出台解决方案。7月底8月初,沙河街道办分别组织了几场与商户代表、学生家长的沟通会,一处三百多平米的建筑物被改建为群众接访大厅。


  7月24日,“白石洲更新官微”正式开通,陆续发布政策解读、更新动态和相关提示。此外,工作组还组织力量到附近的17个城中村进行调研,将周边的房租价格、行车路线等通过微信公之于众。


  9月1日开学当天,白石洲开通了三趟旧改专线巴士,接送搬迁后住得离学校较远的学生。但对于租户而言,大规模拆迁带来的房租上涨是他们不得不承受的“阵痛”。


  “白石洲更新是深圳市、南山区的重大项目,受关注度非常高,受到管控的力度也非常大,不容有错。”邹晓明表示。


  迟到的旧改


  和每一次大规模拆迁一样,造富神话是最能吸引眼球的。2018年12月28日,深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后,白石洲将诞生1878个亿万富翁的消息在网络上传得沸沸扬扬。


  据当地一位已经签约的村民透露,他家的拆迁面积在1200平方米左右,按照1:1。03的补偿标准,拆迁后将得到15套回迁房,其中7套是公寓。


  但像他这样的“大户”并不多。白石洲实业股份合作公司是此次旧改的申报主体,公司董事长池伟琪告诉《中国新闻周刊》,1878户是本地村民的总数,当地家庭的平均物业面积在五六百平米,面积超过1000平方米以上的村民不会超过20%,一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。


  但拆迁之后的回报,显然是足够丰厚的。链家网的一位工作人员告诉《中国新闻周刊》,白石洲目前的二手房按楼梯房、电梯房区分,每平方米单价在65000~75000元之间,而周边华侨城的房价则在10万元左右。


  突然而来的巨大财富令人羡慕。但是,对原住民来说,这一天等待了太久。“白石洲的历史全是眼泪。”一位村民说。


极速赛车手机版下载  土地,是所有问题的根源。


  1959年,由于边防需要,当时的佛山专区农垦局在沙河五村组建了沙河农场,后来农场划归深圳市管辖。1992年是至关重要的一年,为日后的矛盾埋下了伏笔。这一年,深圳特区推行农村城市化,各村成立股份公司,农民变股民。但是,沙河五村的村民只得到城市户口,其他政策一直未兑现。沙河五村变成了一个没有成立股份公司、没有确权村民宅基地、没有返还集体经济发展用地的边缘体。


  失去土地的农民不能种田,只能在宅基地上“种楼”。在村民们的记忆里,白石洲有过三次“种楼”高峰。第一次是上世纪80年代的拆瓦房,第二次是1992年前后拆祖宅,盖起三四层的楼房。随着租客越来越多,2000年前后村里的违建楼也越盖越高。有时候上面来检查,打掉两三层,没过多久村民又悄悄盖上。


  因为历史欠账,政府也只能默许村民靠“种楼”获取房租收益的行为。但由于没有形成自己的集体经济,沙河五村的村民生活水平比临近的大冲村,落后了一大截。2003年至2007年间,白石洲村民一直在上访,从市里到省里,一直告到中央。村民的诉求是,要回属于自己的土地。


  随着深圳的起飞,矗立在深南大道旁的白石洲,却与深圳的形象越来越不符。白石洲一路之隔就是华侨城豪宅片区,西接南山科技园,东连欢乐谷和世界之窗。与周边的飞速发展相比,这里是被时间遗忘的角落。


  2004年,白石洲传出了旧改消息,但因为许多历史问题悬而未决,旧改无法推进。2006年底,为了推动解决历史遗留问题,在南山区委、区政府的支持下,以沙河五村2075位原村民为股东,成立了深圳市白石洲投资发展股份有限公司,代表村民的集体经济利益。


极速赛车手机版下载  2009年12月31日,沙河五村历史遗留问题取得突破性进展,该片区14.69万平方米工业用地中的8.16万平方米划归南山区政府所有,用于解决历史遗留问题。南山区决定,将相关土地及资产交由白石洲投资发展股份有限公司管理和收益。


  集体土地落袋为安之后,2014年7月,白石洲被批准列入深圳市当年城市更新单元计划。2017年6月,深圳市规划国土委南山管理局对沙河五村城市更新单元规划草案进行公示。2018年底,该项目得到专项批复。至此,长达14年的白石洲城市更新计划成为现实,“旧改航母”姗姗来迟。


  “不要老是眼红我们本地人,好多当年的辛酸苦辣外人并不清楚。”白石洲股份公司董事长池伟琪说。因为在过去几十年一直与国有企业在土地上存在纠葛,代表村民利益的白石洲股份公司不想再与国企打交道。经过多次调研,他们最终选择了在香港上市的地产公司绿景中国,后者在深圳市场有着多年的旧改经验。


  “白石洲不是一个普通的商业项目,也不是为了旧改而旧改,它很重要的一个任务就是解决历史遗留问题。”绿景房地产深圳公司总经理胡卫明告诉《中国新闻周刊》。


  按照协议,绿景地产必须在2020年12月底之前完成至少首期100%的签约,才能最终成为白石洲项目的开发商。“旧改航母”能否顺利靠岸,仍有待时间检验。


  “拮据但并不干瘪的生活”


极速赛车手机版下载  随着旧改翻搅起来的,还有很多人无法安放的“深圳梦”。


  甸甸巴士话剧团团长陈祁充是地道的深圳本地人,6岁以前都住在城中村。在他的童年记忆里,城中村来来去去的都是租客。


  2015年,陈祁充主演了话剧《白石洲》,该剧源于编剧杨隽夫在白石洲的生活经历。剧中有包租婆、洗头妹、潮汕老板等各色人等,笑中带泪的剧情让它在前两轮演出都获得了超九成上座率。


  “白石洲代表着深圳成百上千大大小小的城中村,是带有地标性意义的符号。”陈祁充如此总结,“城中村给了很多想来闯一闯的年轻人梦想起航的一片净土,有这么一个地方能租得起房、吃得起饭,给自己三五年时间去攒钱、买房、搬出去。”


  今年7月,陈祁充听说了白石洲即将拆迁的消息,觉得惋惜又无奈。“宗祠、围屋这些文化符号会随着城市发展被一点点渗透和取代,作为戏剧人,我们的缅怀方式就是创作一些作品留给这个城市。”


  9月26~28日,话剧《白石洲》将在深圳重演。新版的一个重要变化是,开头增加了一个情节:白石洲即将淹没,所有人尽快撤离,创作者以此暗示拆迁重建。


  歌手陈楚生在出名之前,也曾经在这里住过,用700块钱租住15平方米的单间。对于文艺青年而言,这里既是蛰伏的乐土,又是创作的沃土。


  旅居深圳的行为艺术家坚果兄弟是一个留长发的湖北男人,他从2011年开始自由艺术创作。今年6月30日,坚果兄弟听说了白石洲拆迁的消息。他用三四天时间构思了十来个想法,最终选定“深圳娃娃”。他走进白石洲上百个学生家庭,让孩子们举着写有“白石洲拆”“我不想失学”字样的玩偶拍照。


  之后,他租用了一台大型挖掘机,在深圳边界的一块空地上抓起从白石洲收集来的玩偶扔进河沟里,喻示外来儿童被深圳抛弃。在网络上,这一视频和“白石洲4000儿童即将无学可上”的话题迅速传播。


  但是沙河街道有关负责人表示,这是明显的误导公众,公立校并没有孩子因为搬迁而失学,坚果兄弟也因此被派出所约谈。之后他暂时离开深圳,想到北京找场地做一场展览,但是无人承接。


极速赛车手机版下载  坚果兄弟对《中国新闻周刊》表示,他的愿望是帮助家长实现诉求,即分期拆迁、就近上学、留在深圳。他同时希望政府能以白石洲为案例,开始重视租户权益。


  2018年,二手玫瑰乐队主唱梁龙受邀在独立电影《回南天》中出演男二号。该片有一半取景在白石洲,住在那里的一个月让梁龙第一次体验了深圳的城中村文化。


  “那是一个特别不一样的地方。它离欢乐谷、世界之窗很近,就像在三分钟之内一转弯完成一次穿越,给人一种很复杂的情感。”梁龙告诉《中国新闻周刊》,“白石洲给我的最大感受是共存,在辉煌的旁边有一种拮据但并不干瘪的生活。”


  梁龙不愿去旁边的大厦里吃饭,他更喜欢白石洲便宜又好吃的美食。剧组住的宾馆条件很差,晚上闹耗子,可是他慢慢也习惯了这种生活,临走的时候甚至还有些留恋。


  拍戏的间隙梁龙写了两三首歌,其中一首叫《白石洲梦》。“深南大道旁,数也数不清的辉煌,但你是否路过一个叫做城中村的地方?眼望着世界的窗,欢乐城谷的方向,就在一旁握手喊楼着白石洲的梦想……”他在歌里这样唱道。


  谁的白石洲?


  对一些研究者来说,白石洲的去留,也承载了很多城市的命题。


  “握手302”是马立安在白石洲创立的一个艺术项目,位于上白石村二坊一个握手楼的三层。工作室的logo是半开的门里伸出一只卡通的大手,很有亲和力的美式幽默。楼下就是一家廉价鞋店,很接地气。


  美国人马立安(Mary Ann O’Donnell)是人类学博士,同时也是独立艺术家、策展人。自1995年起,马立安开始在深圳开展人类学研究。板寸、流利的中文、谙熟深圳的人文历史,在这里人们亲切地称她“老马”。


  2013年,马立安花800元租下了这个12.5平方米的房间,开启了一系列有趣的艺术探索。“一开始是有点骄傲,总想着我们能为白石洲做点什么。到第二年就发现,我们并没有为白石洲做什么,全是白石洲在给予我们。”马立安笑着回忆。


  “白石洲的外壳是骗人的。进入白石洲之前很容易有误会,以为这里都是低文化、低收入的打工者。其实这里的阶层是最复杂的,既有刚刚毕业闯荡深圳的大学生,也有很多创业的小老板,还有希望孩子在深圳受教育的外来家庭。”马立安说。


  思路转变之后,“握手302”敞开大门,从吸引别人来看变成大家一起参与。六年里,他们做了很多品牌活动。比如“白石笔记”,邀请不同行业的人文艺术工作者在白石洲居住一周,在各自擅长的领域找灵感,做出个人化的表达。再比如“纸鹤茶会”“单身饭”等定期沙龙,吸引着这个城市里形形色色的人走进白石洲、走进302。


  今年7月初,“握手302”也收到了房东贴出的清租通知。“F生是真正的本地‘深圳人’,身材魁梧高大,倒像是北方人的体型,说话嗓门很大,但也没什么恶意,赤膊+短裤+人字拖+自行车是他出场的标配”,他们在一篇公众号文章里如此描绘。


  8月19日,“握手302”搬离了白石洲,此时距离他们搬进来正好六年。没过多久,他们又在福田区的下沙地铁站附近找到了新的落脚点,并在8月31日开始了新的沙龙活动。依旧是城中村,依旧是握手楼,只是门牌号从302变成了804。马立安对城市的观察和思考还在继续,她想探讨的核心问题是:城市是什么?


  对于生长在新泽西郊区的马立安来说,纽约的曼哈顿是童年记忆里的城市。在曼哈顿,下东城(Lower East Side)是移民和多元文化的交汇地,中国人、拉丁人、犹太人生活在一起。这里既有灰暗的砾石小巷与蜂巢般拥挤的住宅,也有高档公寓和潮流精品店。“在深圳最像曼哈顿的是白石洲。店面特别窄、人特别杂,东西有贵的有便宜的。包容的街道文化,能听到很多不一样的语言。”马立安说。


  马立安认为,城市应该由最多的人分享最多的资源,过去的白石洲恰恰是这样一个空间。“白石洲包含很多的梦想、可能性,它的位置好,开业、就学的机会都很丰富,这些资源都可以分享给落脚在这个空间的人。”


  相反,她很反感以Shopping Mall为代表的“城市替代物”,高大上的Shopping Mall或许符合很多人对城市的定义,但她认为那恰恰是把有钱人和没钱人区隔开的产物。她指着身处的咖啡馆说:“我们不再分享这个空间,我们是在租这把椅子。”


  城中村去留


  根据规划,重建后的白石洲将是一个带有智慧城区特色的商业和居住综合体,学校、托老中心、保障房等涉及公共利益的设施将被优先安排。同时,还将建立一个两三千平方米的城市更新博物馆,通过图文、影像、微缩模型等载体留住城中村记忆。“白石洲不会消失,它只是换了一种形态存在。”绿景房地产深圳公司总经理胡卫明表示。


  2008年,深圳大学建筑与城市规划学院教授杨晓春带着一位美国学者探访白石洲,对方的一句感慨让她至今印象深刻:原来深圳真正的城市生活在城中村。


  在杨晓春看来,城中村为年轻白领、城市中的服务人口提供了一个可负担的居住条件,从本质上看,城中村是农民用私人资产承担了公共物品的服务功能。


  “城中村在城市发展的过程中曾经起到了不可或缺的作用……城中村还将日益发挥更加重要的作用”。今年3月,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》发布。随后,深圳市规划和自然资源局对规划作了上述解读。


  在几十年的城市化进程中,“推到重来”“局部改造”“综合整治”成为城中村的三大出路。“推倒重来”的效率最高,但否定的声音越来越多。


极速赛车手机版下载  2018年10月,习近平在考察广东期间提出:“城市规划和建设要高度重视历史文化保护,不急功近利,不大拆大建。要突出地方特色,注重人居环境改善,更多采用微改造这种‘绣花’功夫,注重文明传承、文化延续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。”


  基于此,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》提出了“充分考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村”的思路。业内人士分析,根据这一规划,未来5年将有75%的城中村得以保留。


极速赛车手机版下载  “其实大家对城中村的贡献一直有共识,尤其是在规划界。”杨晓春说。但是一直以来,深圳的城市更新政策较为宽松,导致拆除重建大量涌现。


  从第一版城市更新文件发布时,杨晓春就对相关条文持保留意见。“城市更新的大方向是没有什么问题的,但政策的尺度有问题。突出的表现就是拆除重建的门槛太低了,甚至对楼龄都没有明确要求,在深圳这个房产快速升值的城市,自然会导致村民对获利最大的拆除重建方式的追逐。”她说。


  事情正在起变化。2019年3月,深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》中要求:对于现状容积率超过2。5的城中村、旧屋村原则上不划入拆除范围,同时对拆除总面积、建筑物年限等提出了具体要求。


  杨晓春告诉《中国新闻周刊》,外界对深圳这些年的城市更新一直存在认知误区,以为只有拆除重建一个选项,实际上深圳的城市更新并不是一味地拆除城中村,本来就很多元化。在她心目中,大芬油画村、宝安凤凰村,就是综合整治、自我更新的好样板。


  深圳对“城中村”改造模式的探索,从几年前就已经开始。2012年,有着500年历史的深圳罗湖区湖贝古村在城市更新过程中吸引了众多专家、学者的关注,通过“第三方”的持续推动和一名人大代表发起的行政诉讼,保护古村的声音最终占了上风。当时正在从事历史遗产保护研究的杨晓春也是参与者中的一员。


  她认为,湖贝村改造对中国整个城市规划界来说都是一个特别好的样本,不仅是保留了一个古村,而是在拆与不拆的争论中,政府以更开放的态度面对不同的声音,建立了一种理性的协商机制。

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